05.03.2019 15:10
Kategorie: Wohnungseigentumsrecht

LG Berlin: Ermächtigung des WEG-Verwalters zur Geltendmachung von Wohngeldrückständen

Die Teilungserklärung weist keine Regelung bezüglich der Ermächtigung des Verwalters auf, Wohngeldrückstände geltend zu machen. Im Verwaltervertrag ist eine solche Ermächtigung indes vorgesehen. Der Verwaltervertrag wurde von dem Verwaltungsbeirat mit dem WEG-Verwalter ausgehandelt und unterzeichnet; dazu waren die Beiräte durch Beschluss ermächtigt worden.

Bei diesem Sachverhalt klagte eine Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den WEG-Verwalter, gegen einen säumigen Wohnungseigentümer das Wohngeld ein.

Das Landgericht Berlin wies in seinem Urteil vom 24. August 2018 (Az. 55 S 86/17 WEG, Entscheidungen der Gerichte in Berlin und Brandenburg) die Klage ab, weil der WEG-Verwalter nicht ermächtigt gewesen sei, die Hausgeldrückstände gerichtlich geltend zu machen.

Dabei argumentierte das Gericht wie folgt:

Der Verwalter bedarf zur Geltendmachung des Hausgeldanspruchs und für die Beauftragung eines Rechtsanwalts für die Durchführung einer Hausgeldklage einer Ermächtigung. Diese kann ihm durch Vereinbarung, also in der Teilungserklärung, erteilt werden; ebenfalls auch durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieses war vorliegend nicht gegeben.

Der WEG-Verwalter stütze seine Ermächtigung insofern auf den abgeschlossenen Verwaltervertrag, der seine Ermächtigung zur Geltendmachung des Hausgeldes beinhaltete. Diesen sah das Gericht jedoch nicht als Ermächtigungsgrundlage an, weil lediglich die Verwaltungsbeiräte beauftragt und bevollmächtigt gewesen seien, den Verwaltervertrag abzuschließen, nicht indes darüber hinaus dem Verwalter Vollmachten und Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zu erteilen.

Wenn insofern ein Verwaltervertrag mit dem Beirat, der die Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt, geschlossen wird, so sollte der Verwalter auf jeden Fall darauf drängen, dass nach Abschluss dieses Vertrages dieser noch einmal durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft legitimiert wird. Nur so kann der WEG-Verwalter sicher sein, dass seine Ermächtigungen auch rechtsgültigen Bestand haben.

 
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