15.09.2015 16:36
Kategorie: Aus der Kanzlei, Mietrecht

Die Mietsicherheit in der Zwangsverwaltung

In der Zeitschrift für Immobilienrecht (ZfIR 2015, 646-653) ist ein neuer Aufsatz der Rechtsanwälte Dr. Bodo Walter Brandau, Bernhard Stroh und Anna-Lena Buhrfeind zum Thema "Die Mietsicherheit in der Zwangsverwaltung“ erschienen.

Ist ein Zwangsverwaltungsobjekt vermietet, ergeben sich diverse Fragestellungen bezüglich der Mietkaution. Zunächst hat der Zwangsverwalter alle Anstrengungen zu unternehmen, diese von dem Schuldner zu erhalten. Ist das Mietverhältnis gekündigt worden, ergibt sich für den Zwangsverwalter die Problematik der Rückzahlung der Kaution, namentlich wenn er diese nicht erhalten hat. Auch bei einem bestehenden Mietverhältnis ergeben sich Rechtsfragen für den Zwangsverwalter, insbesondere wie weit seine Separierungspflichten aus der Masse bei nicht vom Schuldner erhaltener Kaution gehen. Wird das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben, ist zu hinterfragen, welche Ansprüche des Erstehers gegen den Zwangsverwalter auf Auskehrung der Kaution bestehen.

Die Autoren kommen zu dem Ergebnis, dass den Zwangsverwalter zunächst die Pflicht treffe, alle Maßnahmen zu ergreifen, um eine vom Mieter gezahlte Kaution auch zu erhalten. Ist es ihm nicht möglich, vom Schuldner oder einem herausgabeverpflichteten Dritten die Kaution zu erlangen, so treffe ihn dennoch bei einer Kündigung des Mietverhältnisses die Rückzahlungsverpflichtung. Darüber hinaus habe der Zwangsverwalter auch dafür Sorge zu tragen, dass aus der Masse heraus „Rückstellungen“ gebildet werden, damit die Kautionsansprüche der Mieter bei einer Kündigung befriedigt werden können. Allerdings habe der Zwangsverwalter keine Verpflichtung, Kostenvorschüsse von der betreibenden Gläubigerin zu fordern, um solche Rückstellungen zu bilden. Wird die Zwangsverwaltung aufgehoben, so habe der Zwangsverwalter erhaltene Kautionen an den Ersteher herauszugeben. Hat der Zwangsverwalter die Kaution indes nicht erhalten und auch nicht während des Zwangsverwaltungsverfahrens separiert, treffe ihn diesbezüglich keine Kautionsherausgabepflicht gegenüber dem Ersteher. Auch Schadensersatzansprüche des Erstehers seien insoweit ausgeschlossen.

 
zurück zu Aktuelles