Wenn Mieter mit ihrer Miete in Zahlungsverzug geraten, haben Vermieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Die Mieter wiederum haben die Chance, selbst oder durch Unterstützung einer öffentlichen Stelle die Mietrückstände bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage auszugleichen und damit der Kündigung entgegenzuwirken. Voraussetzung dafür ist, dass in den letzten zwei Jahren nicht schon einmal eine fristlose Kündigung auf diesem Wege verhindert wurde.
Hat der Vermieter allerdings mit der fristlosen Kündigung gleichzeitig auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen, müssen die Mieter trotz Ausgleich der Mietschulden die Wohnung mit Ablauf der Kündigungsfrist räumen. Mit dieser ständigen Rechtsprechung des BGH war das LG Berlin nicht einverstanden und widersprach in einem Urteil dem BGH. Nach des LG Berlin gelte § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch bei einer ordentlichen Kündigung, sodass eine Nachzahlung der Mietrückstände ebenso deren Wirkung beseitige. Damit solle verhindert werden, dass Mieter obdachlos werden.
Dem widersprach der BGH in seinem Urteil vom 13. Oktober 2021 mit deutlichen Worten. Eine Schonfristzahlung habe nach dem Willen des Gesetzgebers nur Auswirkung auf die auf den Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch auf eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung) gestützte ordentliche Kündigung.
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des LG Berlins auf. Denn die auf die fristlose Kündigung beschränkte Wirkung der Schonfristzahlung entspreche dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers. Nur der Gesetzgeber könne an der Rechtslage etwas verändern.
BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20, BGH-Entscheidungsdatenbank
