02.09.2013 11:04
Kategorie: IT-Recht / Medienrecht / geistiges Eigentum, Wohnungseigentumsrecht

BGH: Videoüberwachung in einer Wohnungseigentumsanlage

Immer wieder ergibt sich die Frage, ob und unter welchen Umständen eine Video-Überwachung in einer Eigentumsanlage stattfinden darf.

Dazu hat sich der BGH nunmehr in seiner Entscheidung am 24. Mai 2013, Aktenzeichen V ZR 220/12 geäußert. Danach gilt:

1. Die Videoüberwachung eines Privatgrundstücks muss so gestaltet sein, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke oder der gemeinsame Zugang zu diesen von den Kameras erfasst werden (BGH, Urteil vom 16. März 2010, VI ZR 176/09).

2. Bei Wohnungseigentum muss sich eine Überwachung demnach auf das Sondereigentum des Wohnungseigentümers beschränken; benachbartes Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder öffentliche Flächen dürfen nicht erfasst sein (BGH, Urteil vom 8. April 2011, V ZR 210/10 und BGH, Urteil vom 21. Oktober 2011, V ZR 265/10).

3. Der Bundesgerichtshof erlaubt dem einzelnen Wohnungseigentümer, in das Klingeltableau der Wohnanlage eine Videoanlage einzubauen, die es ihm erlaubt, mit einer kurzen Bildübertragung in seine Wohnung zu prüfen, wer die Klingel betätigt hat (BGH, Urteil vom 8. April 2011, V ZR 210/10).

4. Bei der Videoüberwachung von Teilen des Gemeinschaftseigentums (Grundstück, Eingangsbereich) stellen sich zwei Fragen, nämlich:

- Liegt eine erhebliche optische Veränderung des Gebäudes durch die Installation der Videoanlage (bauliche Veränderung) vor? Dazu weiter unter 4.1.

- Ist die angestrebte Überwachung selbst mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung vereinbar? Dazu weiter  unter 4.2.

4.1. Ob die eingebaute Anlage optische oder andere bauliche Nachteile zur  Folge hat, ist im Einzelfall zu klären. Falls dies zu bejahen ist, wäre die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.

4.2. Für den Betrieb einer Videoüberwachung müssen das Gemeinschaftsinteresse an der Überwachung mit dem Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und mitbetroffener Dritter auf „Nichtüberwachung“ gegeneinander abgewogen werden. Dabei sind die Vorgaben des § 6b Bundesdatenschutzgesetz zu beachten.

Danach ist die Videoüberwachung in einer Wohnungseigentumsanlage unter Regie und Aufsicht der Gemeinschaft mit einer Aufzeichnung des Geschehens zulässig, wenn ein berechtigtes, konkret und verbindlich festzulegendes- Gemeinschaftsinteresse das Interesse des Einzelnen überwiegt. Das kann etwa der Fall sein, wenn die Gemeinschaft Straftaten gegen das Gemeinschaftseigentum und gegen die Bewohner der Anlage abwehren möchte. Nicht zulässig wäre dagegen eine  Videoüberwachung, die allein dazu dient, die Durchsetzung von Ansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer, z. B. wegen nicht gedeckter Nutzung ihrer Wohnung, zu erleichtern.

Ist grundsätzlich die Videoüberwachung gerechtfertigt, kann diese indes nicht in beliebigem Umfang und zu beliebigen Bedingungen durchgeführt werden. Vielmehr muss sich der Umfang auf das Notwendige beschränken. So kann etwa eine Überwachung des  Eingangsbereichs zur Vermeidung von Straftaten zulässig sein, eine Überwachung des gesamten Treppenhauses einschließlich der Wohnungstüren aber nicht. Auch müssen Beschränkungen bezüglich des Umfangs der Aufzeichnung, der Dauer ihrer Aufbewahrung und den Zugriff hierauf festgelegt werden. So kann bei der Überwachung eines Eingangsbereichs eine Aufzeichnung mit Zugriff nur für Strafverfolgungsbehörden zulässig sein, eine Überwachung mit Zugriff auch der einzelnen Wohnungseigentümer auf die Aufzeichnungen dagegen nicht. Diese Regelungen für den Betrieb der Überwachung müssen durch den Beschluss der Wohnungseigentümer verbindlich festgelegt werden, damit der Umfang der Überwachung und die Bedingungen für jeden transparent und jederzeit verifizierbar sind.

5. In einer Beschlussfassung hinsichtlich der Videoüberwachung des Gemeinschaftseigentums müsste insofern genau festgelegt werden, warum die Überwachung stattfindet, welcher räumliche Bereich des Gemeinschaftseigentums überwacht werden soll, in welchem zeitlichen Rahmen dies stattfinden soll, wie lange die Speicherung vorgenommen werden soll und wer Zugriff auf die Speicherdaten haben soll.

Werden diese Kriterien eingehalten, entspricht der Beschluss auf Durchführung der Video-Überwachung auch ordnungsgemäßer Verwaltung.

 
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