23.06.2016 10:37
Kategorie: Baurecht

BGH: Rückwirkende Abnahmeklausel bei WEG-Nachzüglern unwirksam

In manchen Bauträgerverträgen über die Veräußerung einer Eigentumswohnung finden sich so genannte „Nachzüglerklauseln“. Nicht selten ist eine Wohnungseigentumsanlage bereits seit einiger Zeit fertiggestellt und das Gemeinschaftseigentum von den bisherigen Erwerbern abgenommen, bevor alle Wohneinheiten verkauft sind. In solchen Fällen hat der Bauträger ein Interesse daran, die späteren Erwerber einzelner Einheiten (Nachzügler) an die bereits durchgeführte Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die übrigen Erwerber zu binden.

Der BGH hat sich erneut mit einer typischen Nachzüglerklausel im Bauträgervertrag befasst. Dort war einerseits eine förmliche Abnahme vereinbart. Zugleich wurde für einen späteren Erwerber bestimmt, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits erfolgt sei und er seine Wohnung „nach Maßgabe dieser Abnahme“ erwirbt. Diese Klausel hat  der BGH für unwirksam erklärt (Urteil vom 25. Februar 2016 – VII ZR 49/15, BGH-Entscheidungsdatenbank). Sie benachteiligt den Nachzügler-Erwerber unangemessen, weil damit der Beginn der fünfjährigen  Gewährleistungszeit auf den Zeitpunkt der früheren Abnahme vorverlegt und damit die Gewährleistungsfrist für den betreffenden Erwerber faktisch verkürzt wird. In dem entschiedenen Fall konnte der Bauträger auch nicht geltend machen, dass die Erwerber zumindest durch ihren Einzug in die Wohnung das Gemeinschaftseigentum stillschweigend abgenommen hätten. Denn nach dem Vertrag war ausdrücklich eine förmliche Abnahme vorgesehen.

Bemerkenswert ist eine weitere Wendung des Falles: Der betreffende Nachzügler-Erwerber machte Vorschusszahlung für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend, die vom Bauträger abgelehnt worden war. Da der Erwerber das Gemeinschaftseigentum nicht abgenommen hatte, wandte der Bauträger ein, dass sich der Vertrag noch im Erfüllungsstadium befinde und der Erwerber noch keine Gewährleistungsrechte ausüben dürfe. Diesen Einwand hielt der BGH ebenso wie die Vorinstanz für unberechtigt, weil er gegen Treu und Glauben verstoße. Denn mit der (unwirksamen) Abnahmeklausel habe der Bauträger zum Ausdruck gebracht, dass er selbst von dem Beginn der Gewährleistungsphase ausging.

 
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